某企业拟转让一项工业房地产，委托资产评估机构进行评估，评估基准日为2016年6月30日，资产评估机构现场调查后，拟对建筑物拟采用重置成本法，对土地使用权采用基准地价系数修正法进行评估。 　　该工业房地产情况如下：建筑面值4650平方米，2010年6月30日建成并投入使用，经济寿命年限为40年，截止目前正常使用，经评估，重置单价为3500元/平方米，用打分法确定的建筑物成新率为78%。 　　房地产用地于2008年6月30日通过出让方式取得，位于某地区三类地价区，土地面积2500平方米，出让年限50年，用地性质为工业用途，土地开发程度达到六通一平。该地区三类地价区的工业用地基准地价为650元/平方米，基准地价内涵为六通一平，50年期出让土地使用权，平均容积率为2.0，基准地价的基准日期为2012年6月30日。 　　根据基准地价资料，容积率修正系数见下表： 　　表一： 影响地价的其他因素修正系数为1.0500，土地资本化率为6%，不考虑交易环节税费要求： 　　（1）简述采用基准地价系数修正法的前提条件。 　　（2）计算土地使用权评估单价（元/平方米），保留4位小数。 　　（3）若打分法和年限法权重比为6：4，计算建筑物综合成新率（%）。 　　（4）计算建筑物评估值，委估资产评估值。

问答题

某企业拟转让一项工业房地产，委托资产评估机构进行评估，评估基准日为2019年1月1日，资产评估机构现场调查后，拟对建筑物采用重置成本法，对土地使用权采用基准地价系数修正法进行评估。　　该工业房地产情况如下：　　（1）建筑面积为4650平方米的工业厂房，于2010年1月1日底建成并投入使用，经济适用年限40年，截止目前正常使用，经评估，重置单价为1136元/平方米，资产评估专业人员对厂房的结构部分、装修部分和设备部分的状况进行了评判打分（满分100分），分值分别为90、60、85，修正系数分别为70%、20%、10%。　　（2）房地产用地于2008年1月1日取得，土地面积2500平方米，出让年限50年，用地性质为工业用途，土地开发程度达到六通一平。经查询同区域工业用地的基准地价为1500元/平方米，平均容积率为2.0，土地使用年限均为该用途最高出让年限，基准地价的基准日期为2017年1月1日。　　影响地价的其他因素修正系数为1.0500，土地资本化率为10%，不考虑交易环节税费。　　从2017年1月1日起，该地区的地价每季度增长率为0.5%。　　根据基准地价资料，容积率修正系数见下表：

答案解析

问答题

某企业拟转让一项工业房地产，委托资产评估机构进行评估，评估基准日为2016年6月30日，资产评估机构现场调查后，拟对建筑物拟采用重置成本法，对土地使用权采用基准地价系数修正法进行评估。 　　该工业房地产情况如下：建筑面值4650平方米，2010年6月30日建成并投入使用，经济寿命年限为40年，截止目前正常使用，经评估，重置单价为3500元/平方米，用打分法确定的建筑物成新率为78%。　　房地产用地于2008年6月30日通过出让方式取得，位于某地区三类地价区，土地面积2500平方米，出让年限50年，用地性质为工业用途，土地开发程度达到六通一平。该地区三类地价区的工业用地基准地价为650元/平方米，基准地价内涵为六通一平，50年期出让土地使用权，平均容积率为2.0，基准地价的基准日期为2012年6月30日。 　　根据基准地价资料，容积率修正系数见下表： 　　表一：影响地价的其他因素修正系数为1.0500，土地资本化率为6%，不考虑交易环节税费要求： 　　（1）简述采用基准地价系数修正法的前提条件。 　　（2）计算土地使用权评估单价（元/平方米），保留4位小数。 　　（3）若打分法和年限法权

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