估价对象概况:本估价对象是一块房地产开发用地，面积10000m2，形状规则，土地条件为“三通一平”；城市规划允许的用途为商业和居住，容积率不超过5，建筑密度不超过40%;土地使用期限自土地使用权出让之日起计为50年。 估价要求：需要评估该块土地于2007年10月1日出让之日的正常市场价格，为招标出让确定底价提供参考依据。 【解】 估价过程： (1)选择估价方法。该块土地属于待开发房地产，适用假设开发法估价，因此选用假设开发法，具体是采用假设开发法中的现金流量折现法。 (2)选择最佳的开发利用方式。通过市场调查研究，得知该块土地的最佳开发利用方式如下：①用途为商业与居住混合。②容积率达到最大的允许程度，即为5,因此总建筑面积为50000m2。③建筑密度适宜为30%。④建筑物层数确定为18层，其中1~2层的建筑面积相同，均为3000m2，适宜为商业用途。3~18层的建筑面积相同，均为2750m2，适宜为居住用途。故商业用途的建筑面积共计6000m2,居住用途的建筑面积共计44000m2。 (3)预计开发期。预计从取得土地使用权之日起计，共需3年时间才能完全建成投入使用，即2010年10月1日建成。 (4)预测开发完成后的房地产价值。根据对房地产市场的调查分析，预计商业部分在建成后可以全部售出，居住部分在建成后可售出30%，半年后再可售出50%，其余20%需一年后才能售出；商业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积4500元，居住部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积2500元。 (5)测算有关税费和折现率。建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积1 200元;勘察设计和前期工程费及管理费用等预计为每平方米建筑面积500元;估计在未来3年的开发期内，建设费用（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费用等）的投入情况如下：第一年需投入20%，第二年需投入50%，第三年投入余下的30%。广告宣传和销售代理费等销售费用预计为售价的3%，在建成前半年开始投入至全部售完为止；两税一费和交易手续费等销售税费预计为售价的6%。折现率选取14%。据了解，如果得到该土地，还需要按照取得价款的3%缴纳契税等税费。 (6)求取地价。估价时点为2007年10月1日，将所有的收入和支出均折算到该时间上的价值。 对于房地产开发用地的估价，通常要给出三种价格形式，即总地价、单位地价和楼面地价。这样，该块土地在2007年10月1日出让之日的正常市场价格评估结果为：总地价4940万元，单位地价4940元/m2，楼面地价988元/m2。

单选题

运用收益估估价，需要预测估价对象的()。

答案解析

单选题

估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、价值时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师和（　）。

答案解析

问答题

其他资料。9.估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。八、估价原则本次估价遵循的房地产估价原则有：①合法原则，即以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。②最高最佳使用原则，即以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估。鉴于估价对象的规划方案已经XX市城市规划管理审定批准[(XX)规审字X号《审定设计方案通知书》]，估价人员认为按此方案开发建设符合本原则精神。③替代原则，即估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。九、估价方法估价对象为住宅用途的在建工程，周围住宅房屋交易案例较多，本次评估先假设估价对象为已竣工验收后交易的房产，采用市场比较法评估出假设房产的价值，再根据估价对象的工程进度进行修正，估价对象所在区域同类新开发建设项目较多，容易获取开发费用资料，评估人员进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象房地产的特点及本身的实际情况，选取了重置成本法进行评估。十、估价结果以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，总价为3976.03万元（大写：人民币畚仟玖佰柒拾陆万零叁佰元整）。十一、估价人员（略）十二、估价作业日期（略）十三、估价报告应用的有效期本报告自完成之日

答案解析

问答题

估价对象概况:本估价对象是一块房地产开发用地，面积10000m2，形状规则，土地条件为“三通一平”；城市规划允许的用途为商业和居住，容积率不超过5，建筑密度不超过40%;土地使用期限自土地使用权出让之日起计为50年。估价要求：需要评估该块土地于2007年10月1日出让之日的正常市场价格，为招标出让确定底价提供参考依据。【解】估价过程：(1)选择估价方法。该块土地属于待开发房地产，适用假设开发法估价，因此选用假设开发法，具体是采用假设开发法中的现金流量折现法。(2)选择最佳的开发利用方式。通过市场调查研究，得知该块土地的最佳开发利用方式如下：①用途为商业与居住混合。②容积率达到最大的允许程度，即为5,因此总建筑面积为50000m2。③建筑密度适宜为30%。④建筑物层数确定为18层，其中1~2层的建筑面积相同，均为3000m2，适宜为商业用途。3~18层的建筑面积相同，均为2750m2，适宜为居住用途。故商业用途的建筑面积共计6000m2,居住用途的建筑面积共计44000m2。(3)预计开发期。预计从取得土地使用权之日起计，共需3年时间才能完全建成投入使用，即2010年10月1日建成。(4

答案解析

单选题

市场法适用的估价对象是（　　）的房地产。

答案解析