房地产估价报告封面及目录(略） 致委托估价方函(略）估价师声明（略） 估价的假设和限制条件(略） XX酒店房地产估价结果报告 一、委托方 XX酒店有限公司，法定代表人：XXX，住所：XX市XX路XX号。 二、估价方 XX房地产估价事务所，法定代表人：XX，住所：XX市XX路XX号，房地产估价机构资质等级:壹级。 三、估价对象 1.地理位置及概况（略） 2.估价对象概况 估价对象:酒店第1、2、10~13、20层。 建筑面积：11275m2。 土地使用权年限：40年（1988年8月20日起至2028年8月19日止）。 竣工日期：1991年8月。 估价对象用途:酒店客房、餐饮、娱乐。 建筑结构:框架。 土地使用权来源：协议出让。 建筑物装修情况：（略） 四、估价目的 为银行抵押贷款提供依据。 五、估价时点1999年8月20日。 六、估价依据（略） 七、估价原则（略） 八、估价方法 将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价，第10~13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价，第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。 九、估价结果 估价对象的总价值为人民币208521050元(大写:人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元 整） 十、估价人员（略） 十一、估价报告应用的有效期（略） XX酒店房地产估价技术报告 一、个别因素分析(略） 二、区域因素分析（略） 三、市场背景分析（略） 四、最高最佳使用分析(略） 五、估价方法选用 将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10~13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价;第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。 六、估价测算过程 (一)酒店第1、2层估价 酒店第1层为酒店大堂，第2层出租给某公司经营酒楼。第1、2层建筑面积均为2 830m2。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。可比实例一，国际中心商场1999年8月的市场售价为： 1层45000元/m2，2层30000元/m2。 可比实例二，世贸大厦商场1999年8月的市场售价为： 1层39000元/m2，2层25000元/m2。 可比实例三，世纪广场商场1999年8月的市场售价为： 1层38000元/m2，2层24000元/m2。 确定可比实例修正系数的依据（略）。 修正计算见表3—36。 1层比准价格为： (34091+34392十34142)元/m2+3=34208元/m22层比准价格为： (20979+21645+21563)元/m2+3=21396元/m2第1、2层价值为： (34208+21396)元/m2X2830m2=157359320元 (二）酒店第10~13层估价 式中V——房地产价格；a——年净收益；r——资本化率；n-尚可使用年限。 1.尚可使用年限n的确定 该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n=42。 2.年净收益a的确定 酒店第10~13层共有客房104间。根据该公司提供的1996~1998年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，一年365天，则 年总收入=104间X400元/(天*间）X365天=15184000元 酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45%。 年净收益a=15184000元X(1—45%)=8351200元 3.资本化率r的确定 以安全利率加风险调整值作为资本化率,安全利率选用一年期贷款年利率，再考虑风险调整值，选定r=8%。 酒店第10~13层价值为： (四）估价对象的总价值 (157359320+100270342+3021651)元=260651313元 (五）应扣折旧额的确定 经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现值为： 260651313元X80%=208521050元 七、估价结果确定 估价对象的总价值为人民币208521050元（大写：人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）。