本次估价背景情况如下： 估价对象为一宗商业用途的在建工程，主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万m2。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段： 1.根据《房地产估价规范》（GB/T 50291—1999)，主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价;估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成后的价值;估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。 2.假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。 由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。 3.收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。 由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全,故可采用收益法、成本法估算估价对象开发宪成后的价值。 4.成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行估价，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。 由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。

问答题

本次估价背景情况如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程，主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万m2。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：1.根据《房地产估价规范》（GB/T 50291—1999)，主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价;估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成后的价值;估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。2.假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3.收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业

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本次估价背景情况如下：估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：1.法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。2.技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地査勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。3.经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，

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3.估价对象房地产本身不存在质量问题。4.房地产市场在本估价报告应用的有效期内不发生较大变化。5.估价对象房地产在本估价报告应用的有效期内不遭受重大损坏。6.至估价时点，第二层商业用房带有尚未到期的租约，鉴于本次评估的特定估价目的，评估时不考虑租赁情况对估价对象评估价值的影响。7.至估价时点，估价对象巳抵押给XX银行XX支行，权利价值共计240万元。由于本次估价目的是为委托人执行借款合同纠纷案件而评估房地产市场价值，故本次评估未考虑已抵押他项权利对房地产价值的影响。(其他假设和限制条件略）房地产估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构三、估价对象估价对象为位于XX市XX街XX号XX大楼中的商业用房及车库，该大楼建于2000年，为钢筋混凝土结构，共12层，其中一至四层为非住宅，五至十二层为住宅。商业用房位于第二层，房屋所有权人为XX有限公司，用途为商业，建筑面积为411.45m2，层高为4m，业主对部分结构进行了加层，加层面积共100m2，合计可利用面积为511.45m2。车库位于第一层，建筑面积为38m2。估价对象土地使用权人为XX有限公司，土地用途为商住综合用地，使用权性质为出让

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本次估价背景情况如下：估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为XX房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方XX建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报告中的估价的假设和限制条件内容片断：(一）估价的假设条件1.估价时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。2.本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。3.本次估价以XX建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。4.估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为M年。遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自估价时点起为40年。5.估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。6.估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。7.任何有

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面和目录(略）致估价委托人函XX公司：受贵公司委托，我公司根据房地产估价有关法律法规和标准规范，本着独立、客观、公正的原则，按照科学、公允的方法，为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据，对贵公司所属估价对象房地产的抵押价值进行了评估。我公司估价人员在贵公司配合下，对估价对象进行了实地查勘和估价资料的收集，并进行了必要的调查、核对，在此基础上形成了房地产抵押估价报告。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房地产市场价值为：估价对象单价:写字楼17833.5元/m2,车库13.77万元/车位。估价对象总价值:人民币91071万元。大写金额：人民币玖亿壹仟零柒拾壹万元整。XX房地产估价有限公司XX分公司（盖章）注定代表人(盖章）二零零九年七月九日注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件(略）房地产估价结果报告一、估价委托人(略）二、估价机构（略）三、估价对象(一）估价对象登记状况(二)估价对象权利状况(表3—13)估价对象土地所有权属国家所有，根据估价对象《国有土地使用证

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