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根据土地增值税法律制度的规定，下列选项不征收土地增值税的有（ ）。
多选题
根据土地增值税法律制度的规定，下列选项不征收土地增值税的有（ ）。
A房地产的出租
B房地产的抵押
C房地产企业以房产投资联营
D房地产开发企业将部分房地产转为企业自用
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