某宗“七通一平”熟地的面积为5000m2，容积率为2，适宜建造一幢乙级写字楼。预计取得该宗土地后将该写字楼建成需要2年的时间，建筑安装工程费为每平方米建筑面积1500元，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建筑安装工程费的8%,管理费用为建筑安装工程费的6%;第一年需要投入60%的建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用，第二年需要投入40%的建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%。房地产交易中卖方应缴纳的营业税等税费为交易价格的6%，买方应缴纳的契税等税费为交易价格的3%。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积3500元。请利用所给资料采用现金流量折现法测算该宗土地的总价、单价及楼面地价(折现率为12%)。 【解】 该写字楼的总建筑面积=5000m2X2=10000m2 销售费用假设在写字楼建成前半年内均勻投入，视同在该期间的中点一次性投入，这样，就有了上述计算中的折现年数是1.75的情况。 销售税费总额=2790.18万元X3% =83.71万元 设该宗土地的总价为V，则： 购买该宗土地的税费总额=7X3%=0.03V万元 V=2790.18—1448.32—57.41—83.71-0.03V V=1165.77万元 故： 土地总价=1165.77万元